Możliwym do zastosowania rozwiązaniem jest wynajem nieruchomości przez pełnomocnika. W związku z tym pojawia się pytanie, w jaki sposób będzie przebiegać kwestia rozliczenia podatku dochodowego z tytułu wynajmu.
Wynajem nieruchomości przez pełnomocnika a podatek PIT od najmu nieruchomości
W myśl art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy PIT źródłem przychodu jest najem, podnajem, dzierżawa, poddzierżawa oraz inne umowy o podobnym charakterze, w tym również dzierżawa, poddzierżawa działów specjalnych produkcji rolnej oraz gospodarstwa rolnego lub jego składników na cele nierolnicze albo na prowadzenie działów specjalnych produkcji rolnej, z wyjątkiem składników majątku związanych z działalnością gospodarczą.
Zgodnie zaś z art. 9a ust. 6 ustawy PIT właściwą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych, który jest naliczany od kwoty uzyskanego z wynajmu przychodu.
W kwestii natomiast samej umowy najmu wskażmy, że w świetle art. 659 Kodeksu cywilnego (kc) przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz. Może on być oznaczony w pieniądzach lub w świadczeniach innego rodzaju.
Umowa najmu jest zatem umową wzajemną stanowiącą stosunek obligacyjny pomiędzy wynajmującym a najemcą.
Wynajem nieruchomości przez pełnomocnika a status podatnika podatku dochodowego
Zgodnie z art. 7 Ordynacji podatkowej podatnikiem jest osoba fizyczna, osoba prawna lub jednostka organizacyjna niemająca osobowości prawnej, podlegająca na mocy ustaw podatkowych obowiązkowi podatkowemu.
Natomiast w myśl art. 26 Ordynacji podatkowej podatnik odpowiada całym swoim majątkiem za wynikające ze zobowiązań podatkowych podatki.
Według art. 96 kc pełnomocnictwo polega na dokonaniu czynności prawnych w imieniu i na rzecz reprezentowanego.
Co jednak istotne, pełnomocnik działa na rzecz swojego mocodawcy. To powoduje, że osobą uprawnioną do uzyskania przychodu jest niezmiennie wynajmujący i to on pozostaje podatnikiem podatku dochodowego, nawet jeżeli umowa jest zawierana przez ustanowionego pełnomocnika.
Ustawa o podatku dochodowym określa wprost, że przychodem są kwoty otrzymane lub pozostawione do dyspozycji podatnika. Nie ulega wątpliwości, że beneficjentem czynszu za wynajem jest właściciel nieruchomości, a nie ustanowiony pełnomocnik.
Ponadto należy zwrócić uwagę, że nie jest możliwe uzgodnienie w ramach umowy cywilnoprawnej, że określony podmiot przyjmuje na siebie obowiązki podatnika. Tak też stanowi wyrok WSA w Olsztynie z 11 października 2018 roku (I SA/Ol 393/18). W rezultacie nie jest to dopuszczalne, ale w treści pełnomocnictwa można określić, że podatnikiem z tytułu umowy najmu staje się pełnomocnik. Takie uzgodnienie jako sprzeczne z treścią przepisów ustawy jest jednak bezwzględnie nieważne.
Wynajem nieruchomości przez pełnomocnika - uzyskanie przychodu za pośrednictwem zarządcy nieruchomości
Omawiając kwestie, jaką jest wynajem nieruchomości przez pełnomocnika, należy również odnieść się do kwestii ustanowionego zarządcy nieruchomości, który działa we własnym imieniu, ale na rzecz reprezentowanych, a zatem na rzecz właściciela/współwłaścicieli nieruchomości, czyli nie na własny rachunek.
Szczegółowy zakres uprawnień i obowiązków zarządcy nieruchomością wynika z przepisów Ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 roku o gospodarce nieruchomościami.
Zgodnie z art. 184a ww. ustawy zarządca nieruchomości to przedsiębiorca prowadzący działalność gospodarczą z zakresu zarządzania nieruchomościami.
W myśl art. 184b ustawy o gospodarce nieruchomościami zarządzanie nieruchomością polega na podejmowaniu decyzji i dokonywaniu czynności mających na celu zapewnienie racjonalnej gospodarki nieruchomością, a w szczególności:
- właściwej gospodarki ekonomiczno-finansowej nieruchomości;
- bezpieczeństwa użytkowania i właściwej eksploatacji nieruchomości;
- właściwej gospodarki energetycznej w rozumieniu przepisów prawa energetycznego;
- bieżące administrowanie nieruchomością;
- utrzymanie nieruchomości w stanie niepogorszonym zgodnie z jej przeznaczeniem;
- uzasadnione inwestowanie w nieruchomość.
Stosownie do art. 185 ust. 2 ww. ustawy zakres zarządzania nieruchomością określa umowa o zarządzanie nieruchomością zawarta z jej właścicielem, wspólnotą mieszkaniową albo inną osobą lub jednostką organizacyjną, której przysługuje prawo do nieruchomości ze skutkiem prawnym bezpośrednio dla tej osoby lub jednostki organizacyjnej. Umowa wymaga formy pisemnej lub elektronicznej pod rygorem nieważności.
W tym zakresie warto mieć na uwadze treść art. 6 ust. 1ba ustawy o zryczałtowanym podatku, gdzie czytamy, że przy określaniu przychodów z tytułu umowy najmu lub dzierżawy rzeczy albo praw majątkowych oraz umów o podobnym charakterze, których przedmiotem nie są składniki majątku związane z działalnością gospodarczą, jeżeli wynajmujący lub wydzierżawiający przeniósł na rzecz osoby trzeciej wierzytelności z tytułu opłat wynikających z takich umów, a umowy te między stronami nie wygasają, to opłaty ponoszone przez najemcę lub dzierżawcę na rzecz osoby trzeciej stanowią przychód wynajmującego lub wydzierżawiającego w dniu zapłaty.
Podkreślmy zatem, że nabyte prawa i obowiązki zarządca obowiązany jest przenieść na właścicieli. Oznacza to, że chociaż zarządca wykonuje czynności związane z wynajmowaniem lokali w zarządzanej nieruchomości, to jednak wykonuje je na rzecz właścicieli, którzy ograniczeni są w swoich prawach do dysponowania majątkiem.
Na skutek ustanowienia zarządu właściciele nie tracą prawa własności swego majątku, lecz jedynie są zastępowani przez zarządcę nieruchomości w dotychczasowych czynnościach. Okoliczność ta nie pozbawia właścicieli statusu podatnika podatku dochodowego. Tym samym zarządca nie jest uprawniony do prowadzenia dla właścicieli nieruchomości rozliczeń z tytułu należności podatkowych. Podatnikami podatku powstałego z tytułu dochodów osiąganych z najmu są bowiem właściciele nieruchomości, a nie osoba zarządzająca ich majątkiem.
Reasumując, wskażmy, że ustanowienie pełnomocnictwa nie oznacza zmiany osoby będącej podatnikiem z tytułu wynajmu nieruchomości. Ponadto nie jest też możliwe zawarcie porozumienia pomiędzy pełnomocnikiem a mocodawcą w celu zmiany podatnika.
