Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego przez przedsiębiorcę

Od kilku lat użytkowanie wieczyste jest sukcesywnie przekształcane w prawo własności. Nie dotyczy to jednak wszystkich nieruchomości, dlatego też ustawodawca wprowadził specjalną możliwość wykupu. Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego jest jednak ograniczony w czasie.

Czym jest użytkowanie wieczyste?

Użytkowanie wieczyste jest formą prawną związaną z posiadaniem i użytkowaniem oznaczonej nieruchomości. W praktyce jest to prawo pomiędzy prawem własności a innymi ograniczonymi prawami rzeczowymi. Uprawnienie to wywodzi się jeszcze z systemu komunistycznego i ze względu na swój charakter już dawno utraciło większe znaczenie.

Dokładna treść prawa użytkowania wieczystego została wyrażona w art. 232 i 233 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym grunty stanowiące własność Skarbu Państwa i położone w granicach administracyjnych miast oraz grunty Skarbu Państwa położone poza tymi granicami, lecz włączone do planu zagospodarowania przestrzennego miasta i przekazane do realizacji zadań jego gospodarki, a także grunty stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków mogą być oddawane w użytkowanie wieczyste osobom fizycznym i osobom prawnym. W wypadkach przewidzianych w przepisach szczególnych przedmiotem użytkowania wieczystego mogą być także inne grunty Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego lub ich związków. W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego oraz przez umowę o oddanie gruntu Skarbu Państwa lub gruntu należącego do jednostek samorządu terytorialnego bądź ich związków w użytkowanie wieczyste użytkownik może korzystać z gruntu z wyłączeniem innych osób. W tych samych granicach użytkownik wieczysty może rozporządzać swoim prawem.

Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego przez przedsiębiorcę

Dzięki Ustawie z 26 maja 2023 roku o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw przedsiębiorcy zyskali możliwość wykupienia nieruchomości z użytkowania wieczystego. Dzięki takiemu wykupowi przestanie obowiązywać coroczna opłata z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości. Ma to istotne znaczenie w przypadku nieruchomości wykorzystywanych na cele działalności gospodarczej – opłaty roczne za użytkowanie wieczyste są bowiem tutaj bardzo wysokie i wynoszą ok. 3% wartości gruntu objętego użytkowaniem wieczystym.

Wykup umożliwia także uzyskanie większej swobody, jeśli chodzi o przekształcenia danej nieruchomości zgodnie z intencją jej właściciela. Do chwili obowiązywania na danej nieruchomości użytkowania wieczystego takie przekształcenia są utrudnione i wymagają przejścia przez uciążliwe postępowanie formalne.

Wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego jest możliwy wyłącznie na wniosek, który może zostać złożony do 31 sierpnia 2024 roku. Po tej dacie wykup nie będzie już dopuszczalny. Wniosek nie może niestety dotyczyć wszystkich nieruchomości związanych z użytkowaniem wieczystym. Wykup jest bowiem dopuszczalny tylko, gdy:

• ustanowienie użytkowania wieczystego na danej nieruchomości nastąpiło przed 1998 rokiem;
• wypełnione zostało zobowiązanie określone w umowie o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste, tj., nieruchomość została zabudowana;
• grunt nie jest położony na obszarze portów i przystani morskich;
• grunt nie jest wykorzystywany na prowadzenie rodzinnego ogrodu działkowego;
• w stosunku do nieruchomości nie toczy się postępowanie o rozwiązanie umowy o oddanie tej nieruchomości w użytkowanie wieczyste;
• nieruchomość nie znajduje się w szczególnym zarządzie, np. Agencji Mienia Wojskowego, Lasów Państwowych lub Krajowego Ośrodka Wsparcia Rolnictwa.

Wniosek o wykup należy obowiązkowo złożyć w formie pisemnej. W swej treści powinien zawierać:

• oznaczenie danych wnioskodawcy;
• oznaczenie danych organu, do którego kierowane jest pismo – wniosek adresujemy do właściwego miejscowo starosty, jeśli nieruchomość jest własnością Skarbu Państwa albo do wójta, burmistrza lub prezydenta – jeśli grunt należy do jednostki samorządu terytorialnego;
• dokładny opis nieruchomości, której ma dotyczyć wykup (wraz z podaniem adresu oraz numerem księgi wieczystej);
• oznaczenie tytułu prawnego do nieruchomości (np. prawa własności nabytego wskutek umowy sprzedaży, darowizny lub dziedziczenia);
• żądanie wykupu nieruchomości;
• wskazanie wstępnych warunków związanych z wykupem nieruchomości m.in. w zakresie formy zapłaty (jednorazowo lub ratalnie);
• podpis wnioskodawcy;
• wymienienie załączników.

Wśród dokumentów, które należy dołączyć do przedmiotowego wniosku, znajdą się decyzja lub umowa ustanawiająca użytkowanie wieczyste na danej nieruchomości, wypis i wyrys z rejestru gruntów, rejestr z kartoteki budynków. W przypadku niekompletnego wniosku organ rozpatrujący sprawę wezwie wnioskodawcę do uzupełnienia braków, najczęściej w terminie 7 dni od chwili odebrania stosownego wezwania na piśmie. Nieuzupełnienie braków w wymaganym terminie skutkuje pozostawieniem sprawy bez rozpoznania.

Wnioskodawca może dołączyć do swojego pisma operat szacunkowy, dzięki któremu określona zostanie rzeczywista wartość danej nieruchomości. Nie jest to jednak obowiązkowe i jeśli nie nastąpi, to taki operat zostanie sporządzony w toku prowadzonego postępowania przez organ zajmujący się sprawą (następuje to jednak na koszt wnioskodawcy).

Procedura wykupu nieruchomości z użytkowania wieczystego

Jeśli wniosek o wykup zostanie poprawnie złożony, to organ może przystąpić do rokowań nie wcześniej niż w dniu uwzględnienia żądania wnioskodawcy. Ustawodawca nie wskazał niestety terminu, w którym organ administracyjny musi rozpatrzyć złożony wniosek. W zależności od liczby spraw w urzędzie może to potrwać nawet kilka miesięcy. Jeśli organ przyjmie wniosek bez zastrzeżeń, kolejnym etapem są rokowania prowadzone z wnioskodawcą.

Rokowania dotyczące nieruchomości wykorzystywanej dla celów gospodarczych obowiązkowo odbywają się w formie pisemnej. W przypadku innych nieruchomości dopuszczalne jest stosowanie formy ustnej. W trakcie negocjacji organ ustala z wnioskodawcą m.in.:

• termin zawarcia umowy wykupu nieruchomości;
• ostateczną cenę wykupu;
• ustalenie ewentualnych dopłat obciążających przedsiębiorcę z tytułu planowanego wykupu;
• formę zapłaty – jednorazową lub ratalną, gotówką lub przelewem na wskazane konto bankowe;
• pozostałe warunki umowy sprzedaży.

Po pomyślnym zakończeniu rokowań sporządzany jest protokół stanowiący podstawę zawarcia umowy wykupu – podobnie jak ma to miejsce w przypadku sprzedaży lokali komunalnych przez gminy.

Jeśli chodzi o cenę wykupowanego gruntu, to w przypadku jednorazowej wpłaty cena wykupu będzie stanowić 20-krotność dotychczasowej opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste. Jeżeli kupujący wybierze ratalną formę zapłaty, to cena wykupu będzie stanowić 25-krotność iloczynu dotychczasowej stawki % opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na datę zawarcia umowy sprzedaży. W przypadku nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż 20-krotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż ta właśnie wartość.

Podsumowując, do 31 sierpnia 2024 roku przedsiębiorcy mogą składać wnioski o wykup nieruchomości z użytkowania wieczystego. Cała procedura wykupu może trwać kilka miesięcy i wiąże się z koniecznością przejścia przez rokowania m.in. co do wysokości ceny wykupu. Po pomyślnie zakończonych negocjacjach wnioskodawca otrzymuje do podpisu umowę wykupu, na podstawie której następuje żądane przez niego przekształcenie użytkowania wieczystego w prawo własności nieruchomości.